In riferimento alla responsabilità ex art. 1669 c.c., devono ritenersi “gravi difetti” dell’immobile non solo quelli riferiti alla sua struttura e/o alla sua funzionalità, ma anche quelli costruttivi che abbassano in maniera apprezzabile il normale godimento della cosa o impediscono che questa fornisca l’utilità cui è destinata.Tale assunto si ricava dalla Sentenza n. 2381/2015 della Corte d’Appello di Milano, che ha condannato i convenuti (soci della società appaltante) a seguito di azione ex art. 1669 c.c. promossa dai proprietari di un immobile nel quale erano insorti di problemi di umidità.
L’espletata CTU aveva attestato che l’opera era stata realizzata, con particolare riferimento alla protezione delle parti strutturali portanti, in modo inidoneo; la ventilazione del vespaio e il numero delle condotte era insufficiente per una corretta ventilazione e lo stato dei luoghi era in lento progressivo peggioramento. Secondo i convenuti in appello detti difetti però non pregiudicavano la funzionalità dell’immobile e, pertanto, non potevano rientrare nella disposizione dell’art. 1669 c.c. che indica i “gravi difetti”.
Gli attori, rimarcavano invece, la circostanza che i locali erano insalubri perché altamente umidi e ciò menomava la abitabilità dei locali. Quest’ultimi aggiungevano inoltre che i vizi riscontrati dal CTU caratterizzavano la cattiva esecuzione dell’opera e che, pertanto, l’appaltatore non aveva agito secondo le regole dell’arte.
La Corte di Appello di Milano ha chiarito che rientra nei “gravi difetti” la carenza dell’opera, anche se incidente su una singola unità abitativa, “che pregiudica o menoma in modo grave il normale godimento e/o funzionalità e/o l’abitabilità della medesima allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte e anche se incidenti su elementi secondari e accessori dell’opera, purché tali da compromettere la funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovazione e sostituzione”.
Per la Corte, i difetti denunciati e accertati dal CTU, devono considerarsi gravi comportando diffuse formazioni di muffe (su pareti e su pavimento), distacchi di intonaci esterni, distacco di stabilitura, tanto da incidere in modo considerevole sulla funzionalità dell’opera, menomandone il godimento e la salubrità anche in relazione alla destinazione dei locali ad uso abitativo!Per liberarsi dalla presunzione di colpa su di essi gravante, gli appaltatori avrebbero dovuto fornire una oggettiva e materiale dimostrazione della mancanza di responsabilità attraverso l’allegazione di fatti precisi e concordanti, cosa che non è avvenuta.
La Corte di Appello chiarisce infine un altro tema riferito alla formalità della denuncia dei vizi lamentati precisando che: “poiché la legge non dice nulla in merito alla forma della denuncia, secondo la giurisprudenza non è necessaria una denuncia specifica ed analitica delle difformità e dei vizi dell’opera, che consenta di individuare ogni anomalia di questa, essendo sufficiente ad impedire la decadenza del committente (o dei suoi aventi causa) dalla garanzia cui è tenuto l’appaltatore una indicazione pure sintetica”, quindi anche la comunicazione orale dei difetti come avvenuto nel caso di specie, sufficiente a portare a conoscenza dell’altra parte la sussistenza dei difetti lamentati.
Corte d’Appello Milano, Sent. 2381/2015
La presente disamina è stata sviluppata con necessità di sintesi, non può pertanto considerarsi completa e soprattutto aderente alla singola eventuale casistica che dovrà essere compiutamente analizzata e sviluppata sia in fatto che in diritto tramite effettiva consapevolezza di tutti i fattori ricorrenti nel singolo caso.
Avv. Emanuele Ornaghi