In caso di caduta dalle scale condominiali, il condominio, in quanto custode dei beni comuni, è tenuto a rispondere dei danni causati ai condomini e ai terzi ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Per la giurisprudenza maggioritaria, si tratta di un’ipotesi di responsabilità oggettiva configurabile in capo al condominio in virtù della mera relazione materiale dei beni in comune, in quanto tale, può venire esclusa solamente quando: “l’evento sia imputabile ad un caso fortuito riconducibile al profilo causale e cioè quando si sia in presenza di un fattore esterno che, interferendo nella situazione in atto, abbia di per sé prodotto l’evento, assumendo il carattere del c.d. fortuito autonomo, ovvero quando si versi nei casi in cui la cosa sia stata resa fattore eziologico dell’evento dannoso da un elemento o fatto estraneo del tutto eccezionale (c.d. fortuito incidentale), e per ciò stesso imprevedibile” (Cass. civ. 11695/2009).
Ne consegue che, il danneggiato che intende ottenere il risarcimento dal condominio per essere caduto dalle scale avrà l’onere della prova non solo riferita al danno subito in conseguenza della caduta,ma anche al nesso causale tra lo stesso danno e le scale condominiali, oltreché la circostanza che la cosa era sotto la custodia del condominio, ovvero che si tratta di bene comune, mentre incombe sul condominio dimostrare che l’evento si è verificato per caso fortuito.
Il nesso di causalità
L’applicabilità dell’art. 2051 c.c. è limitata ai danni derivanti dall’intrinseco dinamismo delle cose medesime, per la loro consistenza obiettiva, o per effetto di elementi che ne abbiano alterato la natura (cfr. Cass. civ. 3774/84). Secondo le più recenti pronunce giurisprudenziali, in particolare, nei casi di alterazione, il custode risponde solo quando questa “per le sue intrinseche caratteristiche, determina la configurazione nel caso concreto della cd. insidia o trabocchetto e l’imprevedibilità e l’invisibilità di tale “alterazione” per il soggetto che, in conseguenza di questa situazione di pericolo, subisce un danno” (Cass. civ. 11592/2010).
In ossequio a tale principio, la giurisprudenza ha negato in diverse occasioni il risarcimento ai condomini scivolati dalle scale condominiali in conseguenza di infiltrazioni di acqua piovana o gradinate bagnate a causa delle operazioni di pulizia, motivando la decisione sulla base della volontaria e consapevole fruizione delle scale da parte dei danneggiati nonostante la consapevolezza del loro stato e la prevedibilità dell’evento (cfr. Cass. civ. 16607/2008). La conoscenza della pericolosità delle scale, in altre parole, comporta l’onere di percorrerle con maggiore cautela.
Per la medesima ragione, in caso di gradini rotti e sconnessi, qualora l’imperfezione sia risalente nel tempo, il risarcimento non viene agevolmente riconosciuto agli utenti abituali delle scale condominiali ma soltanto a chi si reca saltuariamente o per la prima volta nell’edificio, mentre per le anomalie improvvise ed occulte viene generalmente ritenuto responsabile il condominio nei confronti sia dei condomini sia dei terzi (cfr. Cass. civ. 2662/2013 e Cass. civ. 25935).
La prova liberatoria
Il caso fortuito idoneo a ridurre o escludere la responsabilità del condominio consiste in un accadimento eccezionale, imprevisto ed imprevedibile, che può essere integrato anche dal fatto di un terzo o dello stesso danneggiato.
Ipotesi di caso fortuito, sono stati ritenuti ad esempio, l’abbandono di materiale scivoloso sui gradini di ingresso da parte di terzi (Trib. Nocera Inferiore, sent. 08.01.2003) e la condotta del danneggiato che sia scientemente transitato, in condizioni di scarsa visibilità, lungo un percorso diverso tra fioriere e gradini (Trib. Terni, sent. 12.08.1997). La valutazione sulla sufficienza del fattore esterno atto ad escludere la responsabilità risulta, in ogni caso, commisurata alla natura e alla pericolosità della cosa e il dovere di segnalare il pericolo connesso all’uso della cosa si arresta dinanzi alle ipotesi di utilizzazione impropria del bene da parte dello stesso danneggiato (cfr. Cass. civ. 4279/2008).
Il comportamento del danneggiato che si riveli imprudente nel percorrere le scale, quindi, può mitigare la responsabilità oggettiva del condominio, configurando un’ipotesi di concorso, ovvero costituire la causa unica dell’evento lesivo, escludendo il diritto al risarcimento (App. Trieste, sent. 06.06.2012, n. 454).
La presente disamina è stata sviluppata con necessità di sintesi, non può pertanto considerarsi completa e soprattutto aderente alla singola eventuale casistica che dovrà essere compiutamente analizzata e sviluppata sia in fatto che in diritto tramite effettiva consapevolezza di tutti i fattori ricorrenti nel singolo caso.
Avv. Emanuele Ornaghi