Nella disciplina del contratto di locazione, contenuta nella legge c.d. dell’equo canone, n. 392 del 1978, riveste una notevole importanza l’istituto del termine di grazia.
La possibilità per il conduttore di farne richiesta rappresenta uno degli aspetti pratici rilevanti dell’intera procedura di sfratto per morosità, testimoniando la tendenza del legislatore a tutelare la posizione del conduttore nell’ambito del rapporto di locazione.
Il termine di grazia
L’art. 55 della sopra indicata disciplina normativa sancisce che, una volta ricevuta l’intimazione di sfratto per morosità, il conduttore inadempiente possa versare entro la prima udienza l’importo corrispondente ai canoni scaduti e non pagati, oltre le spese maturate.
In presenza di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, il giudice può assegnare un termine non superiore a novanta giorni (appunto definito come termine di grazia), entro il quale potrà provvedersi al suddetto pagamento.
Onde verificare il corretto adempimento del versamento da parte del conduttore, il giudice fisserà una successiva udienza, non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine di grazia concesso. Se si accerta che la morosità persiste, in virtù del mancato pagamento ovvero del pagamento solo parziale del dovuto, lo sfratto verrà convalidato a tale udienza, passando così, alla fase dell’esecuzione del rilascio dell’immobile.
Cosa bisogna pagare entro il termine di grazia
Per non subire la convalida dello sfratto, il conduttore deve pagare un importo comprensivo delle seguenti voci:
– canoni scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto;
– oneri accessori (ad esempio le spese condominiali) scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto;
– interessi legali maturati;
– spese di giudizio liquidate in udienza.
Solo il versamento complessivo delle somme appena riportate nel termine perentorio fissato dal giudice impedirà la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto.
Quante volte è possibile richiedere un termine di grazia
Il conduttore non è tenuto a pagare entro il termine di grazia accordato anche i canoni eventualmente scaduti successivamente alla ricezione dell’intimazione di sfratto. Pertanto, se il conduttore adempie all’obbligazione di pagamento per cui era stato concesso il termine, ma si rende inadempiente rispetto ai canoni successivi, il locatore sarà costretto a instaurare un nuovo procedimento di convalida di sfratto, notificando quindi nuova intimazione di sfratto.
Il conduttore ha però la possibilità di effettuare il versamento in udienza (o entro il termine di grazia eventualmente concesso) al massimo per tre volte nell’arco di un quadriennio. Una volta esaurite queste possibilità, l’ulteriore richiesta di sfratto verrebbe senz’altro convalidata.
Quando è possibile ottenere un termine di grazia più lungo
L’art. 55 della legge sull’equo canone prevede anche la possibilità di ottenere un termine di grazia più lungo, pari a centoventi giorni. A tal fine, il conduttore deve dimostrare che il mancato pagamento dei canoni, protrattosi però solo entro un massimo di due mensilità, sia da imputare alle sue precarie condizioni economiche insorte dopo la stipula del contratto e discendano da malattia, disoccupazione o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.
Ricorrendo tutte le suddette condizioni, tale termine può essere chiesto per quattro volte nell’arco di un quadriennio.
La presente disamina è stata sviluppata con necessità di sintesi, non può pertanto considerarsi completa e soprattutto aderente alla singola eventuale casistica che dovrà essere compiutamente analizzata e sviluppata sia in fatto che in diritto tramite effettiva consapevolezza di tutti i fattori ricorrenti nel singolo caso.
Avv. Emanuele Ornaghi