Riforma del condominio – Legge 11 dicembre 2012, n. 220
Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio, ex art. 1130-bis c.c. (art. 11)La deliberazione è assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio.Costituzione dell’assemblea, ex art. 1136 c.c. (art. 14)In prima convocazione: l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
In seconda convocazione: l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio.
| Modificazioni delle destinazioni d’uso, ex art. 1117-ter c.c. (art. 2) | L’assemblea può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio. |
|---|---|
| Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, ex art. 1120, co. 2 c.c (art. 5) | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
| Opere e interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune, ex art. 1120, co. 2 c.c. (art. 5) | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
| Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo ed i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ex art. 1120, co. 2 c.c. (art. 5) | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio |
| Installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, ex art. 1122-bis c.c. (art. 7) | L’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell’edificio. |
| IIstallazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, ex art. 1122-ter c.c. (art. 7) | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
| Revoca dell’amministratore, ex art. 1129 c.c. (art. 9) | Può essere deliberata dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. |
| Deliberazioni dell’assemblea, ex art. 1136 c.c. (art. 14) | In prima convocazione: sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione: la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, co. 2, 1122-ter nonché 1135, co. 3 c.c., devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, co. 1 e all’articolo 1122-bis, co.3 devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i 2/3 del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. |
| Approvazione del regolamento da parte dell’assemblea (art. 16) | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
| Valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 disp. att. c.c. (art. 23) | Possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, nei seguenti casi: 1.quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2.quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. |
| Attivazione da parte dell’amministratore di un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare, ex art. 71-ter disp. att. c.c. (art. 25) | L’assemblea delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
| Mediazione in materia di condominio, ex art. 71-quater disp. att. c.c. (art. 25) | La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
| Proposta di mediazione, ex art. 71-quater disp. att. c.c. (art. 25) | Deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. |
| Adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’art. 1122-bis, co. 1 c.c., già esistenti alla data di entrata in vigore dell’art. 155-bis c.c. (art. 26) | L’assemblea adotta le necessarie prescrizioni con le mggioranze di cui all’art. 1136, co. 1,2,3 c.c. |
| Innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche, nonché dirette alla realizzazione di percorsi attrezzati e l’ installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi, ex art. 2, co. 1, L. n. 13/1989 (art. 27) | Le deliberazioni sono approvate dall’assemblea del condominio con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
| Interventi in parti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione di fonti rinnovabili di energia, ex art. 26, co. 2, L. n. 10/1991 (art. 28) | Sono valide le relative decisioni prese a maggioranza degli intervenuti, conun numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio. |
| Innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, ex art. 26, co. 5, L. n. 10/1991 (art. 28) | L’assemblea di condominio delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
RIASSUMENDO
| OGGETTO DELLA DELIBERA | PRIMA CONVOCAZIONE | SECONDA CONVOCAZIONE | ||
| Condomini | Valore | Condomini | Valore | |
| Amministratore | ||||
| – nomina, revoca e riconferma | 1/2 + 1 interv. | 1/2 + 1 interv. | 1/2 + 1 interv. (e 1/3 cond). | almeno 1/2 |
| compenso | 1/2 + 1 interv. | 1/2 + 1 interv. | 1/2 + 1 interv. (e 1/3 cond) | almeno 1/2 |
| Eliminazione barriere architettoniche(art. 2 legge 9/1/89 n. 13) | 1/2 + 1 interv. | 1/2 + 1 interv. | 1/3 cond | almeno 1/3 |
| Impianto di riscaldamento trasformazione per contenimento energetico ( legge 10/91)* |
1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 |
| Innovazioni
– per il miglioramento o l’uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.)** |
1/2 + 1 cond. | almeno 2/3 | 1/2 + 1 cond. | almeno 2/3 |
| – che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 c.c.) | Tutti i cond. | 100% | Tutti i cond. | 100% |
| – che producano un cambiamento della destinazione originaria dell’edificio | Tutti i cond. | 100% | Tutti i cond. | 100% |
| Interventi di recupero
-ai sensi dell’art. 15, legge 179/92 |
1/2 + 1 cond. | almeno 1/2 | 1/2 + 1 cond. | almeno 1/2 |
| Liti attive o passive
– relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore (art. 1136 c.c.) |
1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 |
| Portierato
– mutamento d’uso dei locali***(p. es affitti ad altri) |
1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 |
| – soppressione del servizio**** | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/3 cond | almeno 1/3 |
| soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento assembleare **** | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/3 cond | almeno 1/2 |
| soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento condominiale | Tutti i cond. | 100% | Tutti i cond. | 100% |
| Preventivi spese
– per le spese ordinarie annuali |
1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/3 cond. | almeno 1/3 |
| – per le opere di manutenzione straordinaria e costituzione di un fondo speciale (art. 1136 c.c.) | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/3 cond. | almeno 1/3 |
| Realizzazione di parcheggi
da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, (art. 9 legge 24/3/1989, n. 122), senza alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino** |
1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 |
| Realizzazione di parcheggi
con alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino** |
Tutti i cond. | 100% | Tutti i condomini | 100% |
| Regolamento
– approvazione (art. 1138 c.c.) |
1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 |
| – modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle parti di proprietà esclusiva | Tutti i cond. | 100% | Tutti i cond. | 100% |
| Rendiconto annuale | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/3 cond | almeno 1/3 |
| Ricostruzione dell’edificio
– per perimento inferiore ai 3/4 del valore (artt. 1128 e 1136 c.c.) |
1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 |
| – per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c.c.) | Tutti i cond. | 100% | Tutti i condomini | 100% |
| Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136 c.c. 4° comma) | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 |
| Ripartizione delle spese tra i condomini (art. 1136 c.c.) | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/3 cond. | almeno 1/3 |
| Scioglimento del condominio
– quando per rendere possibile la divisione in parti autonome occorrano modifiche dello stato attuale dell’edificio e opere per la diversa sistemazione dei locali e dipendenze tra i cond. (art. 62 att. c.c.) |
1/2 + 1 cond. | almeno 2/3 | 1/2 + 1 cond. | almeno 2/3 |
| – quando l’edificio può suddividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 att. c.c.) | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 |
| Sopraelevazione Pregiudizievole per le condizioni statiche, per l’aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (art. 1127 c.c.) | Tutti i cond. | 100% | Tutti i cond. | 100% |
| Tabelle millesimali – modifica | Tutti i cond. | 100% | Tutti i cond. | 100% |
| Vendita o cessione – di beni comuni |
Tutti i cond. | 100% | Tutti i cond. | 100% |
| Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge | 1/2 + 1 interv. | almeno 1/2 | 1/3 cond. | almeno 1/3 |